揭秘影视剧配音演员的辛酸与“小确幸”

过度“霸屏”、声音出戏，这些“黑锅”究竟该不该配音演员背？配音演员的真实现状又如何？《综艺报》采访季冠霖、夏磊等多位配音界“好声音”，揭秘配音这个“隐藏在演员背后的职业”。

随着《孤芳不自赏》《三生三世十里桃花》等影视剧的热播，配音演员再次被网友推上风口浪尖。“影视剧配音行业没人了，怎么全被那几个人占了”“口型对不上，配音演员干什么吃的”……一时间，网友对配音演员吐槽声四起。

尴尬的身份

但是，被寄予厚望的影视配音演员的生存现状又如何呢？曾为多部影视剧配音的夏磊在接受《综艺报》采访时表示，在影视剧片尾的工作人员名单中，几乎没有配音演员的名字。“父母会问，你做的什么工作，我怎么在演职员表里看不到你的名字？我们都没法解释。”

配音导演在挑选演员时，更倾向于接近影视演员原声的人。对配音演员而言，“没听出这是配音”是对其业务水平至高无上的褒奖，因此影视剧配音演员常常隐居幕后，不为观众所知。然而，不为观众所知并不能逃过来自粉丝恶意攻击的压力。有业内人士爆料，配音演员被粉丝骂是常态。“尤其做当红偶像的配音，那就等着被骂死吧，粉丝会直接给你的微博发私信，骂你配的不好。更有极端者，会说‘你有什么资格给XXX配音，你怎么不去死’这种话。”

此外，配音演员和影视剧演员口型对不上，是其遭到网友吐槽的主要原因之一。若是细究，导致这一“播出事故”的原因其实并非配音演员之过。不管是“数字先生”“数字**”，还是演员将台词“私了还是公了”的“liao”说成“le”，有些影视演员本身的台词功底水平就值得堪忧。更有演员在片场擅自更改台词，而导演又在后期要求配音演员以剧本台词为准，至此形成“口型对不上”。值得一提的是，由于输出信号转换导致口型错位的情况也并不少见。

时间、薪酬双重考验

种种压力下，真正能在该行业坚持下来的配音演员少之又少。季冠霖就向《综艺报》列了这样一个时间表，“从一个新人到可以配音至少需要2-3年，从可以配音到基本胜任所有角色需要5-6年，而从职业水准进阶到更高水平则需要8-10年。”夏磊也表示，“1年是起步年限”，同时坦言自己从入行到配上群杂角色，就用了3年时间。在一个依靠漫长时间积累的行业里，配音演员能够成为顶尖人才需要付出的时间成本可想而知。

近几年，这些拥有众多经验的职业配音演员名气渐长，很多影视剧制作公司在不考虑配音演员是否符合角色人设的情况下纷纷找上门来，最终给观众造成“配音行业没人”的错觉。季冠霖介绍，相比前两年，她这几年接的配音工作少多了。“前两年可能每天都在录音棚，最近大概一个月也就接1-2部，在录音棚的时间可能都不到一半。可能刚好配的这几个作品比较火，所以大家会觉得女主角都是我在配”。夏磊老师也表示，“每年单电视剧就有15000集的产量，而配音行业只有500人，观众只盯着最火的那几部剧的主角，却忽视了配角、群杂都需要配音演员来完成的事实。”

然而，与时间成本相伴随的另一现实情况是，配音行业薪酬低、新人收入不稳定。夏磊介绍，经历了20年发展，配音行业的平均薪酬只从每集电视剧250-300元涨到350-400元，远低于其他行业的薪酬增速，甚至低于当地的最低工资标准。“刚入行的新人，有时候一个月一分钱都挣不到。配音行业收入不稳定，很难留人。”夏磊不无惋惜地说，“有些孩子想配音，前期需要一直跟棚，没有收入，生活难以为继，最后坚持不下去就离开了。”目前，除了早期译制片厂的配音演员和极个别加入配音公司的人外，80%配音演员依旧是自由职业者。“没有医保、社保，有活就接，没活就饿着”，是这群人的真实写照。

抱团取暖

得益于网络高速发展，不少对配音感兴趣的人自发成立或加入配音组织，成为网配。网配社团“月玲珑”发起人魔月告诉《综艺报》，“我知道的配音社团就有30-40个，每个社团成员从几十到几百人不等。”然而，业余配音演员在专业化上还需长期的系统培训。

正是看到当下职业配音演员青黄不接的现状，一些在业内有影响力的配音演员纷纷组建公司，专注青年培训等项目。（如下图）

2013年1月，谢添天、冯骏骅、夏磊等业内知名配音演员成立上海音熊文化传媒有限公司（以下简称“音熊联萌”），主营动漫游戏配音和声优演艺。夏磊告诉《综艺报》，“影视剧配音不挣钱，影视剧配音演员也不能有自己的个性，但动漫配音恰恰相反，演员本身就能赋予角色灵魂。”借鉴日本声优制度，音熊联萌打造了醋醋、龟娘等在二次元圈子里热度极高的声优新星。通过合并动画制作公司，孵化《言灵童话》《啪！羽流》等二次元IP，音熊联萌不断向产业链前端靠拢，探索声优产业的商业化运作之路。

2016年，音熊联萌在收到了近千封有志于配音行业的新人发来的简历后，只招收了10个有潜力的配音演员进入实训阶段。“目前为止公司一共招收了十几个，前面2-3年招了6-8个，去年开始加快了招募步伐，一年就招了10个”，夏磊不无自豪地说，“音熊联萌为这些学员提供的是免费培训，这在业内应该称得上是‘仅此一家’，所以面试淘汰率很高。”谈及什么样的声音能够脱颖而出时，夏磊表示，“个人特色是最重要的一点，此外，学习能力强、抓角色准、完成度高、速度快、能适应高强度的配音工作也必不可少，如果还有额外的特长就更好了。”

2015年11月26日，季冠霖创建的公众号“冠声学院”上线。谈及创建初衷时，季冠霖表示，“不少对配音感兴趣的朋友，通过微博询问配音技巧问题，或是让我点评他们的配音作品。关于相同的技巧，我可能重复了百十次之多，那我就想，能不能打造一个平台，让更多的人加入进来，交流配音技巧，分享优秀作品。我也会把我创作上的一些感触，以及类似如何保护嗓子等技巧放上来。”

2016年，冠声学院启动多场线上线下分享交流活动，季冠霖表示，“对于那些不能到北京来的孩子，我们利用已有资源，请一些配音届‘大咖’，分享配音经验，共同进步。”据悉，接下来冠声学院将会上线更加多样化的系统培训。

谈及薪酬低、无保障等配音演员生存现状，季冠霖希望通过建立统一标准逐步改善。在她看来，从业者在增加，僧多粥少，只有建立统一规则，才能避免恶性竞争。“配音行业的关注度提高后，从业人数随之增加，势必会出现恶性竞争等行业乱象。建立统一的行业标准，才能有效规范引导行业发展。”夏磊表示，“如果说能够成立一个协会，或是集团公司，将整个行业的朋友汇聚一起——这再好不过。但是现阶段，这条路径实现起来并不容易。所以我尽自己所能，对这个行业做出一点点改变，就心满意足了。”

恒大研究院夏磊：房地产税能否替代土地出让收入？

林海，程雷，朱桢，曹可凡，灏哲，孙睿琦，杨宇平，李晨光，陆澄，何健，张明，徐惟杰，潘涛，汪译男，李涛，路易，娄一晨，唐蒙，李兵，王政，王东，杨吕，张民权，立青，唐建，小宝，夏磊，金炜，宇翱，王燕宁，陶淳，张旸，王冬，王军，邢航，杜肖宇，刘越，骆新，唐建，百克力，阿丁，邱启明，姜波，方宏进。

导读

2019年政府工作报告提出“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，房地产税再次引发热议。为什么要进行房地产税改革？改革方向、节奏、力度是什么？改革要达到什么样的效果？经过近半年的研究和国际比较，我们使用详实的数据和逻辑，模拟房地产税可能的税率和免征面积方案，测算房地产税在规模上，能否替代地方土地出让收入。

摘要

我国与房地产相关的税种有11个，但大多集中于开发建设环节，保有环节的税收包括房产税和城镇土地使用税，2017年仅占地方本级税收收入的72%，远低于OECD50%的平均水平。我国保有环节税收规模相对少主要由于税基小。一是征税范围方面，现行房产税和城镇土地使用税对居民自用住房免征，对居民出租住房未强制征税。二是计税依据方面，房产税采用房产原值扣除10-30%或租金、城镇土地使用税采用固定单位税额。

当前，我国地方财政高度依赖土地出让收入和房地产相关税收。2016年，地方本级财政收入中，土地出让收入占比286%，房地产相关税收占比171%。这些税收集中在房地产开发建设环节，2016年房地产相关税收中开发建设环节、交易环节和保有环节规模占地方财政收入的比重分别为93%、44%和34%。随着我国城市化推进，新房成交占比正不断下降，土地出让收入和房地产开发建设环节税收规模增速降低是趋势；叠加减税降费，地方财政压力将进一步凸显。

房地产税改革，方向是将房产税和城镇土地使用税，这两个涉房涉地的税种二税合一，并对个人住房开征房地产税；目的是用房地产税替代土地出让收入，完善地方税制，使地方政府房地产相关税收收入适应未来存量房时代新形势。

我们建立了房地产税规模测算模型，对未来全国和各省房地产税增收规模进行评估。设定“房地产税规模=名义税率全国存量住房价值征税住房占比”，其中征税住房占比由人均免征面积和城镇家庭住房面积结构决定。因此，税收方案中的名义税率和免征面积，是决定房地产税规模的税制因素。测算结果如下。

短期内，房地产税规模无法比拟土地出让收入。以2017年土地出让收入52万亿为标准，要使房地产税超过土地出让收入；免征面积0平时，税率需在25%以上；免征面积12平时，税率需在4%以上。因此，如果免征面积超过12平，税率在4%以内，房地产税无法替代土地出让收入。

参考国际上06-67%的房地产税收入比，我国合理的实际税率为01-1%，对应人均免征面积30平、综合名义税率03-35%。在目前的存量房规模和房价水平下，房地产税1678-19579亿，仅相当于2017年土地出让收入均值的32-376%。

短期内各省房地产税均无法替代土地出让收入。按免征面积30平，各省房地产税替代土地出让收入的税率临界值位于48-23%，均远超当前合理名义税率上限35%。各省房地产税对土地出让收入替代度呈“东部沿海-中部-西部、东北和京沪”阶梯式递增，与地方财政对土地出让收入依赖度负相关。京沪进入存量房时代，土地出让收入不再是政府重要收入来源，同时房地产税税源规模大，因此替代度高。其他省份处于增量房时代，土地出让收入远高于房地产税规模；因此经济越发达、房地产市值越大的省份，土地出让收入占地方财政的比重更高，替代度反而更低。

长期看，在三大前提条件下，房地产税可完全替代土地出让收入成为地方重要财政收入。一是随着城镇人口和人均居住面积提高，税源规模大幅增加。二是若房价增速低于人均可支配收入增长、房价收入比将下降，居民可承受更高的实际税率。三是随着存量房时代逐步到来，土地出让收入规模降低，地方政府征税动力提升。测算显示，未来房地产税上限可达72万亿、占地方财政收入477%，超过2017年24%的土地出让收入占地方财政收入比例。

需要注意的是，虽然短期房地产税不能替代土地出让收入，房地产税对预期有显著影响。一旦开征房地产税，地方土地出让收入预期将有下滑，因此，房地产税与土地出让收入，在一定时期存在“跷跷板”关系，此消彼长，不能完全替代。

房地产税改革影响深远、意义重大。在立法先行的总指引下，相信一定经过认真论证并做好相关准备工作后，方会出台。

风险提示：房地产税改革方案超预期；土地出让收入超预期。

目录

1健全地方税体系，推动土地财政转型

11和国际比，我国房地产税规模明显偏小

12“土地财政”面临转型，开征房地产税势在必行

2房地产税能否替代土地出让收入

21测算模型与参数设定

211房地产税规模测算模型

212参数指标选取和数量范围设定

22短期无法替代土地出让收入，长期替代率逐步提升

221模拟房地产税规模的税率与免征面积敏感性分析

222模拟房地产税完全替代土地出让收入的税率临界点

223短期：模拟房地产税无法替代土地出让收入

224长期：房地产税有望成为地方重要财源，可替代土地出让收入

3短期内各省模拟房地产税规模及对土地出让收入替代率

31短期内各省的模拟房地产税规模偏小，呈“东部-中部-西部和东北部”阶梯式减少

32各省均无法替代土地出让收入，替代度和地方财政对土地出让收入依赖度负相关

321各省模拟的短期房地产税取代土地出让收入的税率临界值

322合理税率和免征面积下，模拟房地产税对土地出让收入替代率测算

正文

1健全地方税体系，推动土地财政转型

2019年政府工作报告强调“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。与2018年用词相比，“稳妥”转为“稳步”，表明财税改革的大背景下，为健全地方税体系，房地产税立法工作正在有序推进。

11和国际比，我国房地产税规模明显偏小

国际上，房地产税是地方的主要税种。OECD研究的55个样本经济体房地产税占地方税收比重的均值为50%、中位数为42%；具体而言，有10个房地产税是地方政府唯一税收来源；1/4的房地产税占地方税收收入的比重高于85%；1/2的高于42%；3/4的高于18%。

我国房地产保有环节的税收规模相对小，占地方财政收入比例远低于国际水平。我国房地产保有环节的税种包括房产税和城镇土地使用税，2017年规模分别为26043亿和23606亿，仅相当于地方本级税收收入的38%和34%。

我国房地产保有环节税收规模相对少主要因为税基小。一是征税范围方面，现行房产税和城镇土地使用税对居民自用住房免征，对居民出租住房未强制征税。二是计税依据方面，房产税采用房产原值扣除10-30%或租金、城镇土地使用税采用固定单位税额。

12“土地财政”面临转型，开征房地产税势在必行

我国地方财政高度依赖土地出让收入和房地产相关税收，形成“土地财政”。2016年，地方本级财政收入中，土地出让收入占比286%，房地产相关税收占比171%。

房地产相关税收主要有11种，其中5种是针对不动产的开发建设、交易和保有征收的，主要包括耕地占用税、土地增值税、契税、房产税和城镇土地使用税；其他是房地产行业涉及的税收，主要有增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税。这些税收集中在房地产开发建设环节，2016年房地产相关税收中开发建设环节、交易环节和保有环节规模占地方本级财政收入的比重分别为93%、44%和34%。

存量房时代渐行渐近，“土地财政”面临转型。在快速城镇化和工业化阶段，土地出让收入和房地产开发建设环节税收是地方政府资本原始积累重要来源，而存量环节的房地产税难以应对城市拆迁改造、大量基础设施建设等一次性、大规模的财政支出。

当前，一线城市房地产市场已经进入存量房时代，二手房成交占比超50%。随着我国城市化推进，新房成交占比正不断下降，土地出让收入和房地产开发建设环节税收规模增速降低是趋势；叠加减税降费，地方财政压力将进一步凸显。

房地产税改革，目的在于健全地方税体系，使房地产税替代土地出让收入成为地方政府重要财政收入来源。在存量房时代，地方政府房地产相关税收的主要税源应该集中于交易和保有环节。国际上，房地产税是地方的主要税种，样本经济体房地产税占地方税收比重均值达50%。为使我国地方政府财政收入适应未来存量房时代新形势，房地产税改革势在必行。

2房地产税能否替代土地出让收入

21测算模型与参数设定

211房地产税规模测算模型

税率、税收优惠和税基规模是决定房地产税规模的关键因素。其中，税率是房地产税的名义税率；在从价征收模式下，税基即房地产资产价值，规模取决于存量房数量和市场公允价格；税收优惠是各类导致实际计税依据和税基差异的因素，包括起征额、免征面积、评估率、特定用途或群体减免、房贷抵扣等多种形式的税收优惠。

考虑数据可得性，我们设定模拟征收的住房房地产税测算方法：房地产税规模=名义税率全国存量住房价值征税住房占比

212参数指标选取和数量范围设定

(1)全国存量住房价值

以应征城镇存量住房的市场价值为税基。我们认为，农村宅基地不在征税范围内，一是土地所有权归属村集体，二是宅基地不能流通、难以测度市场价值，三是征收成本高、税收规模小、收益成本不合理。

我国尚未统计最新存量房面积，我们根据2015年人口抽样调查数据计算得到城镇住宅存量建筑面积，加上2016-2017年的城镇住宅竣工和农民自带房进城面积、减去拆迁折旧的面积进行估算。2018年底全国城镇存量住房建面2797亿平，按2017年商品住宅销售均价76138元/平计，2017年底全国城镇存量住房价值为213万亿元。

(2)名义税率

房地产税名目众多，以采取“计税价值税率”的样本和地区为例，名义税率整体在03%至5%之间。

(3)征税住房占比

为兼顾居民居住需求、税收公平和市场调节作用，各国房地产税基本配套优惠减免政策。如英国会对低收入群体、学生等特殊群体实行房地产税收的减免、日本对于人口少于30万人的城市免征都市规划税、美国部分州为鼓励企业发展减免房地产税等。

我国对个人自住房开征房地产税，也将配套灵活的税收优惠，以保障居民基本居住需求、体现税负公平。其中，我们认为免征面积将是主要税收优惠措施。根据2015年全国人口抽样调查，全国城镇人均住房面积低于20平、30平、40平和50平的家庭户占比分别为20%、438%、624%和752%。我们分别采用人均免征面积12平、20平、30平、40平和50平模拟全国征税住房的占比。

22短期无法替代土地出让收入，长期替代率逐步提升

221模拟房地产税规模的税率与免征面积敏感性分析

模拟房地产税规模测算模型中，征税住房占比由人均免征面积和城镇家庭人均住房建面分布结构决定。因此，税收方案中的名义税率和免征面积，是模型中决定模拟房地产税规模的税制因素。

测算显示，模拟房地产税规模受税收优惠和综合名义税率的影响均十分显著。当税率在03-4%，人均免征面积在0-50平方米，模拟房地产税规模变动范围大，最少仅228、最多可达85184亿。

当给定人均免征面积，分别为0、12、20、30、40和50平时：综合名义税率每提升05个百分点，模拟房地产税规模分别增加10648、7034、4906、2797、1345和380亿。当给定综合名义税率时：人均免征面积分别为12、20、30、40、50平，模拟房地产税规模较没有免征面积分别减少34%、54%、74%、87%和96%。

222模拟房地产税完全替代土地出让收入的税率临界点

当免征面积超过12平，或税率在4%以内时，模拟全国城镇住房房地产税无法替代土地出让收入。以2017年52704亿为标准，测算模拟房地产税对土地出让收入的替代率。结果表明，当前房价和城镇存量房规模下，模拟房地产税要替代土地出让收入：当免征面积0平时，税率需在25%以上；当免征面积12平，税率需在4%以上。因此，当免征面积超过12平，同时税率在4%以内时，模拟房地产税无法替代土地出让收入。

223短期：房地产税无法替代土地出让收入

短期内，模拟房地产税规模无法超过土地出让收入，更难以撼动当前地方政府财政收入依赖土地财政的现状。主要有两个原因：一是考虑合理税负和居民居住需求，税率温和、税收优惠力度较大；二是快速城镇化阶段房地产税规模难以匹及土地出让收入和房地产交易税费，为避免冲击土地财政，地方政府征收动力不足，征收力度受限。

第一，为避免居民税负过重，税率温和、税收优惠较大。我们测算，考虑居民房地产税负担能力，2017年合理的住房房地产税规模1678-19579亿，仅占2017年地方财政收入08-9%，和2017年土地出让收入53万亿相距甚远。

用房地产税收入比衡量居民的房地产税负担，计算方法为房价收入比(房产价值/居民收入)综合实际税率(房地产税金额/房产价值)。根据我们的研究报告《当前房地产市场风险状况评估》，以8个欧洲成熟经济体为对比样本，样本房地产税收入比均值22%，以房地产税作为地方主体税种的英国、法国、荷兰和捷克房地产税收入比分别为67%、41%、12%和06%。以06-67%作为我国合理的房地产税收入比区间，对应的合理房地产税综合实际税率01-1%。当人均免征面积30平，对应的合理房地产税综合名义税率在03-35%。

我国房价收入比为7，在样本中最高，比第二的英国高11。按高企的房价收入比对我国房地产税的实际税率形成限制：房地产税制设定会充分考虑居民税负承受能力，房地产税法大概率会设定灵活的税收优惠和较宽的税率范围供地方政府选择；地方政府将选择较低的名义税率和较大的税收优惠，以降低实际税率、使房地产税收入比维持在合理范围。

因此，考虑合理的居民房地产税负担，以2017年底全国城镇住宅市值213万亿计算，模拟房地产税规模1678-19579亿，占2017年地方本级财政收入的11-130%，和2017年土地出让收入52万亿相距甚远。

第二，快速城镇化阶段，地方政府难以摆脱土地财政依赖，征收动力不足，征管力度受限。我国当前仍处于快速城镇化阶段，地方政府城市和基础设施建设财政支出规模大，土地财政是分税制改革后地方政府筹集大量财源推动市政建设和补贴工业发展的重要收入来源。2009-2016年土地出让收入和房地产相关税收占地方本级财政收入的比例平均为469%；其中，土地出让收入占地方本级财政收入比重平均为317%，大部分用于城乡和基础设施建设。

2018年我国城镇化率为5968%，对比发达81%的城镇化率，估计我国快速城镇化阶段仍将维持10年以上。由于短期内房地产税规模难以匹及土地出让收入，为避免冲击房地产市场，影响财政收入，地方政府征收房地产税动力不足，征管力度受限，难以保证足额征缴。

224长期：房地产税有望成为地方重要财源，可替代土地出让收入

长期看，房地产税有望成为地方政府重要收入来源，完全替代土地出让收入。测算表明：未来模拟住房房地产税收规模可达06-72万亿，是短期模拟规模的37倍，占地方本级财政收入41-477%，可替代土地出让收入成为地方重要收入。

(1)城镇人口和人均居住面积提高、房产名义价格上升，城镇应税房地产规模大幅增加。

城镇化率提升推高城镇常住人口，居住条件改善增加人均住房面积，叠加房价上升，全国存量住宅价值将大幅增加。根据国务院《人口发展规划(2016-2030年)》，我国人口峰值将在2030年达到145亿人。参考主要发达现状，未来我国城镇化率估计80%、人均住房面积有望达到4462平。因此城镇存量住宅将从目前的2797亿平上升至5176亿平，在不考虑价格因素情况下，价值将从213万亿上升至3941万亿。

(2)房价收入比回落，税收优惠和税率制定有更大空间。

若保持房地产市场平稳健康发展，房价增速低于人均可支配收入增长，则房价收入比将下降，居民房地产税负稳定的情况下可承受更高的实际税率，税收优惠和税率制定上有更大空间。若我国的房价收入比由7下降至样本平均水平38，则可承受的综合实际税率较当前提高842%，达016-176%。随着居民收入对房地产税的硬约束减少，地方政府在税制设定和征缴力度上有更大空间。

同时不考虑房价上涨和地方财政收入增加，未来模拟住房房地产税收入规模可达06-72万亿，是当前合理规模的37倍，占地方本级财政收入的比为41-477%。而2015-2017年土地出让收入占地方财政收入的比重分别为266%、287%和346%，低于模拟房地产税收入占地方财政收入的比重。

(3)地方政府征税动力提升、征管力度增强。

随着城镇化率提升，存量房时代到来，土地出让收入和建设交易环节占比近90%的土地财政收入逐步减少，地方政府主要事权支出也由大规模开发建设转向公共服务，因此征收动力和征管力度增强。

(4)存量房时代逐步到来，土地出让收入规模降低。

2014年开始，国有建设用地出让面积已进入下行通道，2017-2018年地方政府土地出让收入大幅增加，主要因为房价上涨、房企集中补库存带动地价大幅上涨。随着存量房时代逐步到来、土地市场降温，未来土地出让收入将随出让面积减少而重回下行通道，而房地产税规模随税基和实际税率提升而增加，最终超过土地出让收入规模。

3短期内各省模拟房地产税规模及对土地出让收入替代率

当前房价和存量房条件下，短期内各省模拟房地产税均无法替代土地出让收入。同时，区域发展不平衡导致模拟房地产税规模对土地出让收入的替代程度显著分化。人均收入水平高、城镇化率高的省份，模拟房地产税规模大；但由于房地产市场活跃，土地出让收入规模大，地方财政对土地出让收入依赖度高，短期内模拟房地产税更难以替代土地出让收入。

从模拟房地产税规模看，呈“西部、东北和京沪-中部-东部沿海”递增的规律。主要原因在于，经济发达、城镇化水平越高的省份，存量房市值越大，税基规模越大。

从模拟房地产税对土地出让收入替代程度看，呈“西部、东北和京沪-中部-东部沿海”递减的规律。主要因为除京沪外各省均处于增量房时代，土地出让收入规模远高于模拟房地产税规模，模拟房地产税规模越大的省份，土地出让收入规模更大。京沪已进入存量房市场，出让的土地相对存量房规模有限。

31短期内各省的模拟房地产税规模整体偏小，呈“东部-中部-西部和东北部”阶梯式减少

测算当前条件下各省的模拟房地产税规模和对地方财政的影响，步骤如下：(1)计算各省2017年底的存量房规模和价值；(2)采取居民税负合理情况下的税制设定(根据前文计算，房地产税收入比合理情况下，对应的税收优惠人均免征30平、名义税率采用根据房地产税收入比测算的合理区间上限35%)、结合2015年统计局公布的各省家庭户人均住房面积结构，计算各省房地产税绝对规模；(3)计算各省房地产税占一般公共预算收入的比重，衡量房地产税相对规模。

总量看，短期内各省的模拟房地产税规模都偏小；结构看，无论是绝对值还是相对值，呈东部沿海-中部-西部和东北阶梯式逐步降低的特点。具体而言：31个省市中，有8个省市模拟房地产税征收规模超千亿，10个省市模拟房地产税征收规模不足200亿；各省市模拟房地产税占地方财政收入比重的均值和中位数分别仅69%、60%。结构方面：浙江规模最大，绝对规模2170亿，占地方财政收入140%；西藏规模最低，绝对规模仅17亿，占地方财政收入08%。10个东部省市其中7个模拟房地产税规模超过千亿，占地方财政收入均值为103%；中部省市除湖北外模拟房地产税规模在200亿-800亿之间，占地方财政收入均值为84%；西部地区超过一半省市规模低于200亿，占地方财政收入均值为39%；东北三省除辽宁外模拟房地产税规模均小于等于100亿，占地方财政收入比重均值仅为41%。

城镇化和人均可支配收入水平，和模拟房地产税规模具有较显著的正相关关系。在不考虑税制差异情况下，城镇化水平高、人均可支配收入高的省份，人口和经济基本面好，住宅存量大、房价高，税源充足，模拟房地产税规模大。

32各省均无法替代土地出让收入，替代度和地方财政对土地出让收入依赖度负相关

321各省模拟的短期房地产税取代土地出让收入的税率临界值

按照30平的免征面积，各省模拟的房地产税完全替代土地出让收入的税率临界值处于48-230%，远高于我国合理名义税率上限35%。随着免征面积增加，模拟房地产税取代土地出让收入的税率临界值加速提升：当免征面积为0平、12平、20平、30平时，各省模拟房地产税替代土地出让收入的临界名义税率均值分别为15%、23%、34%、64%和250%。

322合理税率和免征面积下，模拟房地产税对土地出让收入替代率测算

采用模拟房地产税对土地出让收入替代缺口率(后文简称“模拟房地产税替代缺口率”)这一指标描述模拟房地产税对土地出让收入的替代程度。定义模拟房地产税替代缺口率=(土地出让收入规模-短期内模拟房地产税规模)/地方财政收入，值越小表示房地产税对土地出让收入的替代度越高。

我们测算了在30平的免征面积和35%综合名义税率的情况下，2017年和2016年两年各省模拟房地产税对土地出让收入的替代缺口率、各省土地出让收入依赖程度，发现以下规律：

(1)短期内各省模拟房地产税均无法替代土地出让收入，且由于2017年全国土地出让收入规模大幅增长39%，替代缺口率较2016年扩大。

2017年，我国各省模拟房地产税替代缺口率均值由2016年的67%扩大到96%，增加39个百分点；土地出让收入依赖度均值由2016年的128%上升到2017年172%，增加45个百分点。其中，北京、重庆、贵州、浙江、广东、河北、四川等省市模拟房地产税替代缺口率及土地出让收入依赖度增幅靠前，均超过75%。主要因为2017年我国土地成交量价大幅增长，2017年北京、重庆、贵州、浙江、广东、河北、四川等省市土地出让收入同比平均增长55倍。

(2)模拟房地产税替代缺口呈现“东部沿海-中部-西部、东北和京沪”阶梯式递减的规律。

我国各省模拟房地产税对土地出让收入的替代缺口，呈现明显的“东部沿海-中部-西部、东北和京沪”阶梯式递减规律。以2016年为例，第一阶梯主要位于是长三角、珠三角及环京地区的7个东部省份及重庆、江西。其土地出让收入占地方财政收入的比重为151-346%之间，平均模拟房地产税替代缺口率147%，其中安徽替代缺口率最大，达到274%；第二阶梯为中部、西部11省，土地出让收入占地方财政收入的比重区间为58-177%，平均模拟房地产税替代缺口率54%，其中替代缺口率最大的海南达到了79%；第三阶梯为东北、西北及北京、上海等共11个省市，除北京、上海外，其他省市土地出让收入占地方财政的比重均低于7%，平均房地产税替代率为16%。2017年因棚改货币化、热点城市加大土地供应等短期因素，大部分省份土地出让收入规模增加、替代缺口不同程度加大，北京及部分东北、西部省份增幅较明显。

这主要与经济发达程度和房地产市场发展阶段相关。京沪已进入存量房时代，土地出让收入不再是地方政府主要收入来源，同时房地产税税源规模大，因此替代缺口小。其他省份处于增量房时代，房地产税相对土地出让收入规模非常有限；经济越发达、房地产市场越活跃，模拟房地产税规模更大，但土地出让收入规模也更大，替代缺口反而更小。

（文章来源：泽平宏观）

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